KB体育北一环“袖珍盘“将入市地段稀缺且总价可控本月11日的金牛区城市价值暨重点项目的投资推介会，重点推介了今年拟上市的41宗约2012亩土地资源。其中小全全长期关注，同时也是北三环内核心区位之一的蓉北商圈又将有新动作。
为何小全全对蓉北商圈如此重视？2021年8月，成都首次提出“蓉北商圈”的概念；2022年10月，火车北站（成都站）正式封站改造，荷花池、五块石片区也陆续疏解提升，并逐步引入高端商务、高端智造和高端总部；2023年2月，蓉北商圈发展服务局成立，正式宣布了蓉北商圈的规划方案。按规划，蓉北商圈与春熙路商圈、交子公园商圈共同纳入三大百亿商圈，打造成为服务国内国际双循环的枢纽型都市商圈，规划能级非常之高。
区域计划供应土地的具体位置分布可见《锦江、武侯、金牛释放2024年供地计划，土地资源清单一览》，3宗住兼商用地被列入供应计划，表明区域拆迁及城市更新进程正在加快。只是，从开发商竞得用地，到完成开发顺利交房，还需要一个较为漫长的周期购房者要想短期内通过新房入住蓉北商圈，当前市场可选择空间却“不容乐观”——
投资云地图数据显示，2021年至今土地公开市场仅成交4宗涉宅地块，即鸿山竞得的约17亩纯住宅用地、金牛国投约24亩、成都交投&金牛国投约47亩的商兼住地块，以及杭州椿实竞得的约59亩地块，而其打造的保利椿实九里和颂是当前区域唯一在售的新房项目。
此外，紧邻北站西二路地铁站点还有一处案名为金牛国投上林居的项目。该项目占地约14亩，从现场来看建筑主体大致完成，不过未见有推售的动作。由此可见，存量的新房项目将为购房者释放更多进驻北一环的机会，但现阶段却仍然“稀缺“。好消息是，拿地仅约半年的全新项目鸿山翡翠里即将入市销售，预计这个月底将取证，对比保利椿实九里和颂，所在地段及资源优势也有所不同。
可以看到，蓉北商圈包含了六大组团，鸿山翡翠里则位于蓉北公园科创人文组团，将是最早呈现的蓉北商圈极核区，目前通过城市更新引入了保利、龙湖、炎华置信等龙头企业，区域城市面貌正在蝶变升级，未来还将打造智创总部集聚区和潮流潮玩CAZ活力街区。
如果说鸿山翡翠里卡位时机很好赢得了先机，这多少沾点运气，那么经过小全全的现场实探，不难发现这个袖珍盘还真“有点东西”。项目位于成都金牛区北站西二路和西北桥东街交汇处南60米，可通过二环路、人民北路、蓉北商贸大道等交通主干道快速通达全城。
轨道交通方面的亮点更为明显。项目距地铁5/7号线米，可以说是线公里范围内还有火车北站、九里堤、人民北路、西北桥四个地铁站点环绕，加上在建中的集城际高铁、市域快铁、地铁及城市公交一体的特大型综合交通枢纽——成都站，出行便捷度还将进一步提升。
方面，周边一公里内有金牛万达、龙湖上城天街两个大型商业体，同时保利配建的沐府汇·汇街也已开业，可高度满足住户的商业消费需求。
教育资源方面，周边有成都市第十七幼儿园、成都市北站小学校、成都市五丁小学、成都市铁路中学校等学校，置业顾问介绍称对口学校与相邻的保利住宅项目保持相同，不过具体划片还是要以政府公示为准。
此外，与项目一街之隔的即是成都大学附属医院，四川省中西医结合医院北区(三甲级)、成都五块石医院也都分布在项目周边。府河绿道公园、蓉北公园（在建中）等生态资源可以提供休闲娱乐空间。
小全全了解到，鸿山集团虽然名气不大，但已有一定的开发经验，其房地产业务布局成都、自贡、宜宾、绵阳，共计开发了十余个项目。如成都区域就开发了鸿山翡翠府、鸿山院子以及鸿山金域华庭三个项目，涉及别墅、洋房、小高层、高层等各类产品。聚焦到鸿山翡翠里本身，占地面积仅约17亩，与鸿山翡翠府类似，同样是占据了“一环”稀缺地段的小地块项目。
具体来看，项目仅规划了4栋共250户住宅产品，北侧两栋为2T3户的26F高层，南侧两栋为2T2户的17F小高层，均为南北朝向且南低北高，自然采光可以得到很好保障。
建筑外立面上，项目采用了改善盘主流的公建立面，大面积玻璃幕墙搭配弧形冠顶，让建筑的“颜值”具有一定的美感；入户大堂处也做了弧形金属门头设计，呼应整体风格。同时楼栋首层的端头两处也进行了架空处理，增加公区活动空间。
置业顾问介绍道，项目在园林景观打造上颇有诚意。项目体量有限，但仍花重金造出了超9000㎡的园林景观场景，通过「艺术感复合式生活园林」以及全龄段功能空间，满足住户对生活、社交等多方面的需求。而该项目住宅户型包括约110㎡的套三双卫，以及约121、约126、约136㎡的套四双卫共计4种户型。首批次将推出2#，包含了约126、约136㎡两个户型。
约136㎡户型为T2纯板式结构，全明光厅花园约10㎡，让住户的归家尊崇感可以得到很好满足。入户后即为玄关，可提供一定收纳空间。动区采用大横厅设计，约40㎡的LDKB一体化设计让生活空间更具舒适度。此外，开间约7米、进深约1.8米的景观阳台，也能带来不错的采光和视野享受。厨房位置设计了岛台空间，可实现中西厨自由转化。静区部分，主卧为套房设计，配置独立主卫+步入式衣帽间带来不错的休憩舒适度。尽管其中2个卧室的开间不足3米，但四间卧室均有飘窗赠送，一定程度有所弥补kb体育官网app下载。
此外，约126㎡的套四双卫也将在首批次推出，该户型基本算是约136㎡户型的缩小版，是典型的四房小型化。玄关、动区空间并不小，但是四间卧室中三间开间都不足3米，最小一间卧室的开间甚至不到1.5米，采光受限明显。
鸿山翡翠里是该区域近三年出让的唯一一宗纯住宅用地，目前唯一可参考的在售项目仅有组团以北的保利椿实九里和颂。此项目规划打造了6层洋房、17层的小高层和26层的高层三种产品形态，主力户型建面约118-143㎡，和鸿山翡翠里110-136㎡的产品有部分重合。
截至目前，保利椿实九里和颂已开盘三次，最新批次价格在2.9w-4w元/㎡之间。不过，保利椿实九里和颂位于二环外侧、临府河，主打稀缺的河景资源；而鸿山翡翠里地处蓉北商圈极核区，地段的稀缺性仍然很高。
此外kb体育官网app下载，鸿山翡翠里自带主城的地铁房属性，外立面、园林景观以及户型设计也都在线。置业顾问介绍，该项目优惠后单价在30000元/㎡左右，得益于最小约110㎡户型，意味着二环的全新盘总价门槛在300-400万级（邻近的保利组团二手房均价也在3w/㎡左右），总价可控。
缺点自然也有。该开发商品牌知名度不高，且楼盘“袖珍”也是客观事实。不过这里也有可参考的案例，鸿山集团此前在一环内东大街旁打造的鸿山翡翠府项目，同样为袖珍盘，以地段+总价可控+产品力表现，取得了开盘即罄的佳绩。从读懂城市区域和核心客群需求这些角度来看kb体育官网app下载，鸿山这一开发商还是做足了功课。
二是噪音影响。从现场来看，特别是2#离高架仅有一个双车道的间距，入住难免会产生不利影响。因此在选择该栋约126㎡户型时，更推荐靠内侧的单元楼。
三是当前项目周边的城市界面仍在更新改造阶段。尽管不少用地已经拆除规整，或者打围待拆，但这个改造能不能跑赢“交房”时间，效果如何还有待验证。目前售楼部已经开放，对该项目感兴趣的朋友，可以去现场亲自对比体验。
