KB体育官网APP小区公共绿地使用权竟被出售 原来购房合同暗藏“放弃”条款见一楼业主在公共绿地搭建私人花园，一打听之下得知，开发商把公共绿地的使用权出售给了一楼业主，同为业主竟然不知情，自己在何时放弃了公共绿地的使用权？经过物业提示才知道，非一楼业主在购房时候均签署了“放弃”公共绿地使用权的条款。
“买房时都知道，签合同压根来不及细看，结果合同中竟然隐藏这种条款。”4月16日，龙泉驿区某小区业主表示。
龙泉驿区规划局表示，业主在公共绿地搭建私人花园涉嫌破坏公共绿地和乱搭乱建，一旦核实将依法查处。律师表示，这种放弃公共绿地条款无效。
马先生是龙泉驿区某小区业主，房子是2015年国庆节购买的，92平方米房子售价48万元，目前房子正在装修，近日从楼底下经过，发现一楼业主将家门口的公共绿地盖上彩条布。
“一开始我们以为是物业在搞公共绿化，没有太在意。”马先生说，把彩条布掀开发现，8栋1单元一楼的业主正在搭建私人花园，这让他大感意外kb体育官网app下载。“众所周知，公共绿地是属于全体业主的，一楼业主为何能够私自搭建？”
搭建私人花园的远不止1单元的，还有2单元的两户一楼业主。向一楼业主打听才知道，一楼业主从开发商手中购买了自己住宅相邻公共绿地的使用权。“开发商怎么能够卖公共绿地的使用权？”马先生大为不解。
马先生说，小区业主迅速成立维权群，几天后，有业主在群里发布消息，一楼业主之所以能够购买公共绿地使用权，是因为非一楼业主在购房时候签订了一份放弃公共绿地使用权协议。“买房子签合同非常匆忙，售楼员若不明确告知，谁会知道隐藏这种条款？”如今，属于全体业主的公共绿地被侵占了，业主还发现购房时被开放商隐瞒了。
感觉被欺骗的还有业主邓小姐，她的房子是2016年国庆节购买的，面积92平方米，售价60万元。与马先生家里一样，她家楼底下一楼的业主也在搭建私人花园。在她记忆中，去年收房时楼底下一片绿地。
“开发商签核合同时候隐瞒我们放弃公共绿地使用权，转手卖给一楼业主。”邓小姐说，与马先生一样，直到记者采访之前，她都不知道这条放弃条款写在何处。
据多名业主透露，小区一共有15栋，大部分楼栋的一楼业主均搭建了或者正在搭建私人花园。“我们的诉求是拆除违建，还我们绿地，开发商和物业致歉，重新针对补充协议做一个废除说明。”该小区业主代表杨森说。
4月16日，成都商报记者在小区看到，8栋1单元、2单元、14栋1单元、13栋1单元的一楼附近公共绿地均在搭建或者已经搭建完毕私人花园。
8栋1单元1楼业主朱先生正坐在尚未搭建好的花园中喝茶。他的花园大概为100多平方米，已经将栅栏围上，木地板铺好。
“如果不是一楼有花园kb体育官网app下载，谁会买呢?”朱先生说，一楼采光不好、又容易被高空抛物砸中，就是看中开发商配套了花园他才愿意多花20万元左右。
13栋1单元一楼业主夏先生的私人花园约80平方米，他采用玻璃钢作为花园顶棚，花园内栽种了各种树木。
“想买房子的人谁不是想改善自己的生活条件？”夏先生说，他的房子于2016年国庆节购买，面积为90平方米，售价64万元，每平方米售价要比不带花园的楼层贵些。“我们一楼的业主买房子都比同时期的其他楼层的业主每平方米多给1000元到2000元。”
朱先生和夏先生均向记者确认，自己购买的花园仅有使用权而没有产权。“我不知道开发商这样子卖合不合规，但我自己是出了钱买的，其他业主这样子闹，我自己也委屈的很。”夏先生说。
成都商报记者从多名业主手中获得了一份《XX项目花园使用协议》，经过夏先生和朱先生的确认，自己手中的花园协议与这个基本一致。该协议明确，乙方（即业主）对花园享有使用权，但不享有花园所有权。
从马先生手中，成都商报记者获得了开发商与业主签订的《商品房买卖合同的补充协议》，记者看到，放弃条款写在该协议的第十部分《对建筑物区分所有权及共有共有的补充约定》，这部分的第6条、7条、8条、15条、16条均提及到公共区域空间的内容，包括“买受人同意不可撤销的放弃对该部分公共绿地的共有共用权利，并遵守该建筑物的使用者（即出卖人或者承租人等）对该围合区域的管理等。”
这些条款还包括，除了放弃公共绿地之外，买受人（业主）还放弃附带底层或者顶层绿地、花园、屋面、露台、地下室、阁楼等公共区域权利，全体买受人（全体业主）允许出卖人（即开发商）指定的享有特定区域单独使用权的买受人，为单独使用该区域，买受人对此没有异议且不主张任何权利。“如果不是今天有媒体在场，我们这些业主根本找不到这些放弃条款在哪。”邓小姐说。
4月16日，成都商报记者来到该小区物业中心向该项目经理提交采访请求。“我们会向地产公司转达。”该项目经理表示，不过截止发稿之前，成都商报记者尚未收到任何回复。
龙泉驿区规划局监察大队段姓工作人员表示，根据记者反映情况和提供的照片显示，该小区一楼业主涉嫌破坏公共绿地和乱搭乱建。
“我们会前往现场核实，一旦查实，将依法查处。”段姓工作人员表示，至于开发商与业主签订的花园使用协议，属于民事合同范畴，与行政执法无关。“其他业主要主张自己权利，可以向公共绿地所涉及管辖部门园林、房管、规划等部门举报，也可以直接向市长热线投诉。”
四川卓安律师事务所律师蒋健认为，虽然《物权法》规定公共绿地属于业主共有，但是可以通过民事合同将权利重新进行约定，要判断这些条款有没有效，需要看两个方面的条件，第一，在购房的时候，开发商有将这些条款明确告知，由开发商举证证明，确有履行明确告知的手续，此外，享受花园或者顶楼的买受人出了更高的价格，而没有享受人员出了相对较低的价格；第二，这些私人花园的存在是否对其他业主造成明显的影响。
“如果影响微乎其微kb体育官网app下载，又进行了明确地告知，我倾向于认为条款有效。”蒋健说，反之没有明确告知，但是私人花园比例比较大，对其他业主或者整个小区的绿化面积造成很大的影响，对其他人显失公平，他倾向认为这些条款无效。
广东德纳（成都）律师事务所方毅律师分析了业主与开发商签订的放弃条款后认为，第一，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，这属于法定权利。该放弃条款高明之处，在于打了擦边球，将法定权利通过合同约定进行放弃，但是这种约定违反了物权法的规定；这些放弃约定条款虽然用粗体进行了提示，但是属于格式条款。而且条款约定，公共区域修缮由业主承担，但是收益归开发商所有，开发商作为提供格式条款的一方，增加自己的权利，排除业主的权利，该条款当属无效。
方毅说，在当下购房情况下，业主根本无法在购房时与开发商进行协商，即便签署了该条款，这些约定也未必就是业主的真实意思表示。业主要主张自己的权利，首先，可以通过向法院提起民事诉讼，确认这些条款无效；第二，向开发商的上级主管部门进行投诉，要求行使自己的权利，拆除私人花园。
